Depois de crescer exponencialmente em um período de juros baixos, o setor de fundos imobiliários agora se vê diante de um momento mais complicado do que a maioria dos investidores da categoria já viu. Especialistas de mercado temem que o retorno da Selic aos patamares de dois dígitos coloque a categoria em um teste de resistência, pois esclarece a competitividade da renda fixa frente aos ativos de risco.
Foi durante a queda das taxas de juros de 2017 a 2021 que os fundos imobiliários seguiram uma curva mais acentuada, levando os investidores a saltar para mais de 1 milhão em cinco anos. Curiosamente, o número de acionistas cresceu quase 13 vezes nesse período, saltando de 121 mil para a marca de 1,5 milhão, um aumento de 1.277,69% em relação ao intervalo de análise.
Olhando para o número de ofertas, é interessante que em 2017, quando o setor saiu da casca e expôs o pescoço, o número de ofertas de primeiro nível naquele ano foi de 26, totalizando 500 milhões de reais. ano, esses números Ambos estão em trajetória ascendente, o que, aliado ao crescimento explosivo da base de investidores, é apenas uma comprovação da evolução da categoria dentro do mercado. Em 2021, serão lançados 76 fundos imobiliários com valor total de R$ 24 bilhões.
Ainda analisando o mesmo período, o número de fundos imobiliários registrados na Securities and Exchange Commission (CVM) dos Estados Unidos passou de 349 em dezembro de 2017 para 688 no mesmo mês de 2021, um aumento de 97%. Os fundos listados na bolsa brasileira subiram 156% – de 156 para 399.
Já em termos de patrimônio líquido, no ano passado, o valor acumulado nessa categoria foi de 210 bilhões de reais, 184% superior aos 74 bilhões de reais de 2017.
Vale lembrar que, em 2017, a Selic passou de dois dígitos, de 13% em janeiro, para 7% ao ano em dezembro. De lá para cá, a tendência de baixa continuou pelos próximos anos até que os juros atingiram um histórico de 2% ao ano em 2020 – e até março de 2021.
No entanto, as coisas são diferentes agora. Com o início do ciclo de altas taxas de juros do ano passado, a taxa básica de juros da economia brasileira voltou a acelerar, já acima de dois dígitos, atingindo 11,75% ao ano, e é mais provável que suba. O espectro dos fundos imobiliários vive nesse cenário de juros altos.
Como observa Rodrigo Possenti, gerente da Fator Administração de Recursos, os fatores que mais afetam o setor, para melhor ou para pior, são os juros e a inflação. “Olhando para os anos anteriores, no caso de queda de juros, esse período de fundos imobiliários é a categoria mais investida por pessoas físicas, então o baixo nível da Selic reflete um impacto muito grande no setor. Tem um impacto”, disse .
Por outro lado, o profissional acrescentou: “Quando ocorre a tendência inversa, ou seja, altas taxas de juros, os fundos imobiliários perdem a atratividade e apresentam menor crescimento em todas as frentes, inclusive em termos de investidores e oferta de produtos” .
Nesse sentido, Possenti entende que um período de juros de dois dígitos deve desacelerar o volume de emissões e financiamentos. “A indústria terá mais dificuldade nessa frente, mas o ritmo de desaceleração será 100% relacionado à dinâmica da alta da Selic”, ressaltou.
Embora reconheça o impacto negativo da atual política monetária sobre o setor, ele acredita que, embora a categoria esteja apenas começando no Brasil, já se consolidou no mercado e não deve perder força. “Os fundos imobiliários têm se mostrado uma classe de ativos relevante e que faz sentido na diversificação de portfólio”, pondera o gerente da Fator.
Fábio Carvalho, sócio da Alianza, lembra, por sua vez, que situações de juros altos costumam desestimular ativos de risco, sejam fundos imobiliários, ações ou quaisquer outros ativos que não sejam títulos públicos. Ele comentou: “Se os investidores conseguirem firmar uma taxa de retorno anual de 13% com o governo, eles não estarão dispostos a correr riscos com empresas privadas”. “A curva de juros sempre orienta as decisões e às vezes atrasa o preço de alguns ativos”, concluiu.
Ao mesmo tempo, argumenta Carvalho, os mercados funcionam em ciclos, o que torna ainda mais importante fazer investimentos à altura do horizonte. “Quando estávamos em um período de juros baixos, os investidores precisavam desesperadamente de outras opções. Agora estamos vendo a tendência oposta, eles estão vendendo ativos de risco e voltando para renda fixa, mas isso é algo que nunca vimos antes, “, defendeu.
Vale a pena investir?
Enquanto os fundos imobiliários sofrem pressão de taxas de dois dígitos, Possenti, da gestora da Fator, acredita que a categoria continua competitiva em relação a outras opções de investimento, incluindo renda fixa. “A vantagem de um fundo imobiliário é que ele tem ativos reais por trás, é valorizado pela inflação sem levar em conta os inquilinos e o risco de crédito, então o valor do ativo cresce”, explicou.
Nesse sentido, os profissionais acreditam que os fundos imobiliários continuarão atrativos, mas os investidores estão menos atrativos para a categoria devido às altas taxas de juros, o que leva os investidores a migrar para investimentos menos arriscados, como títulos públicos. A taxa de retorno mensal é próxima de 1%.
No entanto, na visão de Possenti, a alta do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e da Selic, os índices amplos que medem a inflação oficial do país, e a manutenção dos preços baixos das cotas dos fundos estão levando a “muitas” oportunidades na categoria.
Por um lado, se a Selic alta faz com que os investidores queiram abrir mão de investimentos mais arriscados e comprar títulos públicos, por outro lado, aliada à inflação mais alta, beneficia os fundos imobiliários (aqueles que investem em ativos reais) ) IPCA. Títulos de papel são aqueles que incluem recebíveis imobiliários (CRI) em sua carteira, e estão atrelados ao mesmo índice de inflação, ou CDI, que segue a taxa Selic, por isso também são rentáveis.
“À medida que a inflação e as taxas básicas aumentam, a rentabilidade dos fundos imobiliários aumentará à medida que se correlacionarem com esses dois indicadores econômicos”, conclui Possenti.
Por outro lado, as cotas de fundos imobiliários estão se desvalorizando, pois os investidores estão vendendo a preços de banana para investir em renda fixa, pois a categoria voltou a oferecer retornos atrativos. “Quem não tem uma imagem ou perspectiva de longo prazo para entendê-lo como um ativo mais resiliente está se voltando para títulos públicos ou qualquer outro ativo mais conservador”, explicou.
O gestor avalia ainda que é nesse momento que surgem diversas oportunidades.
“Quanto mais alta a taxa de juros, maior a probabilidade de os investidores fugirem, o que abre espaço para compras com desconto.”
Os fundos imobiliários terão mais desafios em 2022, segundo Fábio Bergamo, diretor da JLP Asset Management. “Como a renda fixa agora oferece retornos semelhantes aos fundos [imobiliários], mas com menor risco, isso desestimula o lançamento de novos produtos, pois leva mais tempo para os fundos gerarem volume, então os gestores acabam empurrando ainda mais as emissões”, disse.
“Quanto mais alta a taxa de juros, maior a probabilidade de os investidores fugirem, o que abre espaço para compras com desconto.”
Os fundos imobiliários terão mais desafios em 2022, disse Fábio Bergamo, diretor de gestão de ativos da JLP. “Como a renda fixa agora oferece retornos semelhantes aos fundos [imobiliários], mas com menor risco, não é bom para lançamentos de novos produtos, pois demora mais para os fundos gerarem volume, então os gestores acabam empurrando ainda mais a emissão”, disse ele.
